激活改善型住房需求，缓解房企资金压力——财税支持房地产市场政策加速兑现
2024-11-141
财政部、税务总局、住房城乡建设部13日发布公告，明确多项促进房地产市场平稳健康发展的相关税收政策。具体来看，加大住房交易环节契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。对此，业内专家表示，本次降低契税及土地增值税预征率下限，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，对于购房者、房企均将产生实质性利好，通过降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。北上广深家庭购买140平米以下首套、二套住房均按1%优惠税率征收契税公告明确，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就上述政策答记者问表示，契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次政策变化之一是，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。对于价值100万元的购房交易，一线城市契税从3万减少到1万，下降了三分之二；而其他城市契税从1.5%下调到1%，下降了三分之一。政策变化之二是，对于140平方米以上的购房类型，其契税税率调整为1.5%；对于一线城市来说，过去契税为3%，而现在降低为1.5%，减少了二分之一。严跃进认为，契税下调影响重大，将直接激活中大户型房子的认购，尤其对于90-140平方米、140平方米以上的住房，由于税费成本的减少，居民对于改善型住房需求将得到提振。此外，利好一线城市住房交易。公告还明确，在土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。对此，中指研究院政策研究总监陈文静认为，近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策此外，公告还明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就上述政策答记者问表示，通过明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。增值税方面，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。陈文静表示，降低一线城市增值税税费是与取消普宅标准配套的政策，由于普宅标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税，本次明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，这项政策可以明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，将助力一线城市市场继续修复。对于土地增值税免征条件，本次政策明确取消普宅后，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税，即这部分政策未做调整。国海证券首席经济学家夏磊表示，房地产市场止跌回稳，关键是发挥一线城市的带动作用。一线城市作为行动的标杆，其相关住房政策调整，将有助于稳定市场预期，提升购房者市场信心，促进楼市平稳健康发展。
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