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推动房地产金融政策取得实效
2024-11-062
来源：经济日报
党的二十届三中全会提出，加快构建房地产发展新模式。专家认为，金融机构要围绕城市更新改造、租赁住房等重点领域，加快形成金融支持新模式。特别是在当前形势下，要更加重视从供需两侧发力，降低居民购房成本，更好支持刚性和改善性住房需求，助力构建房地产发展新模式。
金融发力城市更新
当前，我国房地产市场已进入“存量为主、增量为辅”的发展新阶段，并正在经历房地产市场转型的深度调整阶段。以老旧小区维修与改造、城中村建设、老工业区改造、低效用地再开发等为主的城市更新将成为房地产发展的重要内容，这有助于提升城市品质、满足居民住房升级需求，同时也为金融支持城市更新提供新的增长点。
然而，相较房地产开发项目，城市更新项目融资面临一些挑战。中国银行研究院中国金融团队主管李佩珈表示，一是开发周期长，资金压力大。城市更新由于牵扯主体多，有些项目周期通常在5年至8年，而一般房地产住宅项目通常在2年至3年。二是回报低、利益平衡难，商业性资本参与动力不足。城市更新涉及多方主体，各主体利益平衡难度较大，一旦协调不好，往往容易造成工期停滞等问题。
参与城市更新是房地产金融重要发力方向，需要设计差异化、针对性的金融服务，只有提高城市更新等政府类项目吸引力，才能提高金融机构参与积极性。李佩珈认为，要鼓励房地产企业进入城市更新项目，通过完善优惠政策，简化审批手续，对中小、民营房企一视同仁；向具备实力的房企开放项目规划、设计、咨询等更多产业链上下游环节，提高房企参与保障性住房项目的盈利水平。
此外，业内专家表示，针对城市更新每个环节进行业务创新，形成适应城市更新业务的金融运作模式。例如，在项目获取环节，由于该阶段风险高、不确定性大，股权融资成为较好的支持方式；在建设改造环节，因前期风险基本排除，可利用大额债券融资对项目建设形成有力支持。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，我国房地产市场供求关系发生变化，未来金融机构在做好房地产新项目金融服务的同时，还需要做好存量房地产领域的金融服务。无论是支持二手房交易，还是服务城市更新改造等，都是在服务居民对美好生活的居住需求，也是服务房地产发展的新模式。
切实优化租购并举
党的二十大报告强调，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。培育和发展租赁住房是构建新型住房供给体系，也是平抑房价波动、助力房地产市场回归只住不炒的根本定位的重要一环。
《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，当前我国的租房人口已近2.6亿人，这一庞大的租房人口数量为房屋租赁市场提供了巨大的需求基础。专家表示，租赁住房的社会性、公益性属性较强，无论是法律法规政策、行业自身运行规律，还是经营主体需求特点，均与传统房地产市场大相径庭，对金融提出新要求。
“对商业银行而言，住房租赁是巨大的产业链，从上游房源的供给到中游交易的促成，再到下游租户、房东的资金支持和管理均存在较大的市场机遇。”中国银行研究院首席研究员宗良表示，特别是租赁住房租金回收时间长，对资产证券化及利率管理等需求十分旺盛，商业银行需要在服务长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营以及租赁类项目产业基金、资产证券化等方面有更多创新性安排。
宗良表示，一方面培育专业住房租赁机构，鼓励个人将长期持有住房用于出租。既要增加租赁住房建设相关投资，也要充分利用好当前的房地产存量市场，鼓励国有企业进行厂改住、商改住，通过税收、融资等优惠措施提高社会化方式提供租赁房源的积极性。另一方面保护承租人合法利益，完善租赁监管政策体系，建立倾向于承租人保护的法律法规，加强租金价格指导与管理。
娄飞鹏表示，从银行的角度看，服务租房和服务买房一样是重要的业务领域。支持住房租赁方面的途径相对较多，既可以从供给方面支持保障性租赁住房建设，也可以从需求方面为有住房需求的主体提供金融服务，还可以搭建平台围绕增进供求匹配来提供金融服务。
当前，要加快形成租购并举住房供应体系。尤其是在城镇化背景下，新市民、青年人等群体住房需求依然较大。宗良表示，银行要更好满足新市民合理购房信贷需求。目前新市民分布在各行各业，主要以工人、蓝领、小微企业主、个体工商户等为主，未来要加大支持力度，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，更好满足其购房信贷需求。
加大“白名单”贷款投放
中共中央政治局9月26日召开会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度。
近年来，我国房地产市场供求关系发生了重大变化，销售的持续放缓导致房企流动资金紧张，部分已售在建项目难以按期交付。国家金融监督管理总局局长李云泽表示，为了解决这个问题，金融监管总局会同住建部建立了城市房地产融资协调机制，把合规的在建已售项目纳入项目“白名单”，引导金融机构满足房地产项目的合理融资需求。
“我国房企一般是集团公司加项目公司的运行架构，而‘白名单’则是以合规在建项目为融资支持对象的名单。”招联首席研究员董希淼认为，这有助于将房企集团的风险与房地产项目的建设区分开来，为金融机构服务在建房地产项目提供参考，促进金融机构精准满足其合理融资需求，助力保障房地产项目施工进度和顺利交房，为改善市场预期发挥积极作用。
今年以来，金融监管总局积极推动金融机构增强对房地产“白名单”项目融资的支持力度。比如，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”；优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。
同时，各地金融监管部门为促进房地产市场平稳健康发展，建立“白名单”扩围增效机制，推动信贷投放“能早尽早”。例如，江苏金融监管局联合住建部门推动江苏省保交房项目按区域共享至各地市房地产融资协调机制，指导辖内银行机构逐个对项目梳理摸排，开展项目授信前调查，理清进入“白名单”的具体堵点卡点。截至10月28日，江苏辖内协调机制已向银行机构推送房地产“白名单”项目300余个，获得银行授信超千亿元。天津金融监管局不断加大“白名单”项目贷款投放力度。截至目前，天津市共有40个房地产项目纳入“白名单”，民营及混合所有制房企项目占比达到73%，“白名单”项目已获批授信78.2亿元。
商业银行积极参与融资协调机制，满足“白名单”项目融资需求。记者从兴业银行获悉，自城市房地产融资协调机制建立以来，该行着力推动城市房地产融资协调机制落地见效，有力有序有效推进保交房工作。当前，保交房工作任务依然艰巨。兴业银行因地施策，制定差异化服务方案。针对在建已售未交付住宅项目，该行深入挖掘项目剩余价值，详尽评估项目建成交付所需的资金额度，重点支持销售达到一定比例的在建已售未交付住宅项目；针对分期开发的楼盘，优先支持开发较成熟、具备基础设施条件的项目。
城市房地产融资协调机制建立以来，在支持房地产项目融资、保障房屋建成交付方面发挥了很大作用。在各方的共同努力下，协调机制取得了良好效果。截至9月份，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断加大。截至8月末，房地产开发贷款较年初实现了正增长，房地产的并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%和18%，为促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。（经济日报?王宝会）

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